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什麼車位值得買?聽說你在糾結買車位


【太平洋汽車網用車頻道】買車位絕對不是“有錢就買”這麼簡單,有錢人的錢也不是做夢夢出來的,在發生車位購買之前,自然要權衡利弊一番。其實買車位就如買房,不僅僅是為了自己方便、舒服,另一個層次也是為了資產效益最大化。一個優秀的車位不僅僅要擁有合適的購入槓桿,同時相...

- 2017年11月17日02時48分
- 汽車文摘 / 太平洋汽車網

太平洋汽車網用車頻道買車位絕對不是“有錢就買”這麼簡單,有錢人的錢也不是做夢夢出來的,在發生車位購買之前,自然要權衡利弊一番。其實買車位就如買房,不僅僅是為了自己方便、舒服,另一個層次也是為了資產效益最大化。一個優秀的車位不僅僅要擁有合適的購入槓桿,同時相比其他車位來說也擁有更快速的升值速度以及租售比。如果說你在糾結買車位,那麼下文將要說到的這些地方你就要注意一下了——同樣一筆錢花出去,當然要花的精彩、花的升值,你說對嗎?

什麼車位值得買?聽說你在糾結買車位圖片

注:本文主要針對一般的剛需性群體,高階小區及稀缺型土豪車位不在討論之列(我也沒法討論),目標群體也是以普通人群為樣本。

想買個車位要花多少錢?

以筆者工作的城市廣州為例,各個區的車位平均價格差距還是非常大的。從“陽光家緣”上可以查詢到廣州市今天上半年的車位銷售資料,可以看到從1到6月份,廣州市一共賣了25976個車位,總價格是44.98億。那麼好了,一個車位,平均是17萬元 ,這麼看來好像也還好是不是?不過這是平均了從化、增城(相當於北京之密雲、平谷)的價格。跟中心區天河、越秀(相當於北京之朝陽、東城)相比起來呢,差距又非常懸殊了。光說不練假把式,咱們圖片伺候。

什麼車位值得買?聽說你在糾結買車位圖片

為什麼我單拿廣州中心四區說事兒呢?因為雖說都是廣州,但是外來人口能享受到的基礎設施、公共交通、醫療、治安、工作機會,八九不離十都在這裡。要是往其他地方去,那可是連地鐵都沒有的,除了土著,恐怕沒人受得了。

那麼即便去除老城區、交通因素等高價車位,四區的平均車位價格也集中在40~60萬這個區間,就算是諸如四五線城市如我的老家,也得十幾二十萬了。就這個價格來看,是否要出手,確實還是要掂量清楚的。那麼問題來了:什麼車位值得買?買車位之前,都有哪些要注意的地方呢?

停車位都有哪幾種?

一般我們能接觸到的車位有四種:第一種,地面非規劃車位;第二種,地面規劃車位;第三種,地庫規劃車位;第四種,人防工程停車位。

第一種:地面非規劃車位,常見於老式小區,一般是侵佔道路、綠化帶等原本不是正經車位的地方而用於停車的。特點是沒有專人專用,基本都是物業所有,僅用來出租,停車人也是先到先到。這種車位沒有明晰的產權劃分,就算出手也屬於物業、開發商的短期不合法行為,不推薦購買,

什麼車位值得買?聽說你在糾結買車位圖片

第二種:地面規劃車位,比較好理解,就是開發初期已經規劃好的標準地面停車位,這種位置相比前者來說,會顯得更正規一些,在大多數商業小區當中,這種車位距離住宅樓一般還有一定的距離,並且位於住宅樓樓下的商業配套附近,且大多數用於臨時來訪車輛、月租車輛所用,停放車輛隨機性更大。

值得注意的是,這種車位和非規劃車位一樣,大多屬於“公攤車位”,這些位置屬於業主共有,就算可以買賣,本質上也屬於租賃行為,長遠來看利益不能夠百分百保證。

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由此看這種位置我仍然不太推薦,總結一下弊端:一是流動性大就算了,還沒有明確產權;二是位置距離住宅樓本身還有距離,漲價幅度先撇開不說,起碼就不好出手。還有一個不成文的規定就是,大多數投資了住宅商業配套的業主都可以變相佔用門前的車位,所以這些位置基本都被配套商業業主以及臨時停車客佔據。萬一車位產權方變卦,也缺乏足夠的法律保護。

第三種:地庫規劃車位,就是我們最為熟悉的商品房配套車位了,這種車位產權規劃清晰(一般為開發商或物業所有),三證齊全,裝修、照明、維護條件上佳,這種車位也就是我們需要關注以及考慮是否要購買的車位,這種車位也被稱為“產權車位”,並且產權年限與住宅使用年限一樣。

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第四種:人防工程停車位,這種常見於商業、學校、回遷房小區等地下車庫,是人防工程的規劃車位。按照《物權法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則,在不妨礙防空功能和滿足業主需要的前提下供業主使用,並可按約定收取一定的費用。開發商只擁有使用權,不擁有產權,只能出租,但租期不得超過20年。

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這種車位的裝修檔次大多不高,就算地產商拿出來販賣,一般實質上也是長期租賃,這個一定需要注意下哈,很容易跟產權車位搞混。

車位何時買?要不要買?

本文所指要買的車位,都是建立在有產權的基礎上,所以我只倡導購買有產權的車位,這點務必要注意!

關於時間:當然是交樓後越早買越好,此時一手車位產權清晰,手續簡單,開發商坐莊,交易手法多樣化。由於初期車位比較充足,開發商往往會拿出一些手段聚聚人氣,比如價位合理的情況下還有少量的現金優惠以及3~5年的免息分期,在這種時間段入手那是非常好的,因為以這樣的方式購入每個月的壓力其實不會比租車位高多少。

至於走到中後期的階段,以財產增值角度來講都不是很好的時機了,因為中後期的車位會呈現出兩個態勢:

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一是郊區盤,數年後仍有大量車位閒置,價格倒還是漲了幾萬,不僅僅是自用租一個就好,長遠來看升值空間非常有限,轉手也比較難。

二是位置比較好的剛需盤,這種就要詳細討論一下:如果是成長了兩三年的剛需盤已經聚居了大量的自住居民,那麼車位還是勢必要緊張一些的,尤其是前幾年有不少車位配比為1:0.8的好地段小區,那更是供不應求;如果這個小區檔次屬於中檔及以上的話,我認為還是有購買潛力的。因為這種態勢的小區,雖然現階段車位價格已經漲了7,8萬甚至更多,但是長期來看仍然具有升值潛力,另一個角度來看,這種供需關係也會促使租金漲到很高的位置。

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有人說價位是否在高位不好把握,那麼我倒是有一個法子給你參考。同樣滿足地理位置優越的剛需盤小區,如果這個小區本身檔次還算比較高,物業管理水平也是十分規範化的話,那麼購買指數和小區整體檔次是正比的。如果說你的小區檔次一般一些,並且還能明顯見到一定量的出租戶的話,那我認為還是不買為妙,因為這麼高的一次性投入,回報期限顯得非常漫長。怎麼判斷車位價格貴不貴?其實也很簡單,比你的車本身貴,那這個價格就算比較貴了。

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簡單來說,就是你的房子地段不行,無論入住率是否高,都要先看看自住比例。如果自住比例非常高,那還值得考慮一下(早期買、價低、分期的前提下),車位配比本身也不算太高(0.9及以下),那麼具有一定的升值潛力。

地段好的話,車位配比的比例可以適當放寬,因為地段越好,自住比例越高,車位越發緊張,房價及車位價格雙飛的速度就越快,也更容易脫手。車位的價格往往都是和房價呈現出正相關關係,但是車位具有更強的抗跌屬性。如果說未來你需要置換一套房子,那麼打包的房+車位將能夠大大提升成交速度,也算是一個優勢吧。

至於車位的位置,靠邊位、單獨位、聯排位,自然是越獨立的越好,相信這個大多數人都懂,我也就不要再廢話太多了。

咱們來算一筆賬

為什麼上文提到的諸多種類的車位,我都沒有推薦購買呢?因為升值空間有限且一次性投入過多的前提下,明顯還是有太多的投資渠道的,就拿最基本人人都會的定期理財來說:

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一個自住型為主的成熟剛需性小區,數年間一手車位已經售罄,且二手車位價格已經漲到了30萬元,產權為70年,管理費用為100元,契稅為3%,那麼這個二手購買費用為30w+100×70×12+30w×0.03=393000元。注意,除了契稅,車位還需繳納營業稅和個稅、增值稅等數種稅費,這些稅佔比不算大頭且視情況而定,姑且不寫進去。

那麼如果同樣時間來租這個位置的話,月租800元。800×12×70(不考慮租金上漲的情況下)總費用為672000元,長遠來說,產權車位的保值增值屬性還是挺突出的。

同樣的30萬,如果我拿來做定期,以一個不太漂亮的成績4.9%左右來算,每月都會最低保障有700-800的收益,如果你分配合理,那麼這個數字是隻高不低的,租車位的錢一樣可以賺回來。所以,前面討論了這麼多成長期望的東西,就是為了強調對於我們普通人而言,買車位一定要考慮其投資收益價值;土豪則隨意,買買買就可以了。

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結論:建議以“是否自用

”作為第一參考要素

我是徹徹底底的方法論者,是否要出手,你可以參考這三個維度:是否自用、購買時間較早(價位合理、開發商坐莊有分期)、地段成長期望。

原則就是這三個條件,車位的情況滿足的越多,則購買指數越高,如果說你是自己購入的剛需新房,車位將來一定也是自己用,那麼你真的不用考慮太多,一定要買。新房都有開發商坐莊分期,購入槓桿誘人,這種人群我建議是一定要買的,無論是自身生活便利還是長期資產保值,都是有利的。

其他人群,可以根據我上文分析的各種利弊,自己權衡是否要購買。總的來說,除非押寶十分精準,大多的車位的短期投資收益都非常一般,如果純粹為了短期投資而購買車位,此舉我認為不妥。至於另外一些人呢,不需要長期穩定的車位,也比較會投資,這類人我也同樣不推薦購買車位。最後,祝願各位意向買家早日以合理的價格買到/租到自己心儀的車位。

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